Leise rieselt der Schnee. Die Rhätische Bahn fliesst der Ebene von Samedan entlang in die Nacht. Endstation St. Moritz. Über dem Bahnhof dösen Hotelriesen. Im Parkhaus Surletta ist es, als hätte eine Neutronenbombe alles Leben getilgt. St. Moritz Ende November, das Oberengadin vor der Wintersaison. Bald pulsiert hier das schicke Leben, bald stolziert der Protz durch die Strassen – und Segantinis Tal verkommt zum Catwalk der Eitelkeiten. Demnächst also fallen 75 000 Feriengäste ein, den Maloja herauf, den Julier herab und durch den Vereinatunnel; die Superreichen setzen ihre Jets auf Samedans Landebahn. Die Invasion füllt Hotels, Pensionen, Villen und Ferienwohnungen. 75 000 Betten werden warm. Dann ist hier für ein paar Wochen mondäne Stadt.

Schwerer Stand für Familien

Viele der 18 000, die das ganze Jahr über in den elf Oberengadiner Gemeinden leben, sehen sich an den Rand gedrängt. Das Leben ist teuer, die Löhne sind nicht besonders hoch, dafür explodieren die Bodenpreise und die Mieten. Wer im «prickelnden Champagnerklima» (Eigenwerbung) rasch eine gute Wohnung finden möchte, verwandelt sich am besten in eine kinderlose, gut betuchte Person aus dem Ausland. Denn diese Menschen dürfen politisch nicht mitbestimmen, sie tragen Geld ins Tal, geniessen die frische Bergluft und geben sonst Ruhe. Einheimische Familien mit Kindern finden sich zuunterst auf der Wunschliste der Vermieter. Die könnten ja laut werden, und gut betucht sind sie selten. Womöglich mischen sie sich auch noch in die Politik des Tals ein und stören die Kreise der reichen Clans, vielleicht jene der Testas aus St. Moritz oder die der Wiesers aus Zuoz.

Franziska Preisig ist eine politisch engagierte Frau, die dem Engadiner Geldadel die Goldgräberstimmung vermiest und mehr bezahlbaren Lebensraum für die Ansässigen fordert. Sie sagt: «Vermietern sind zehn Hunde offenbar lieber als ein Kind.» Die mit einem Künstler liierte Mutter von zwei Kindern doziert an der Touristikfachschule in Samedan, sie präsidiert die Glista Libra, ein Sammelbecken Unabhängiger und Linker, und sie kämpft in einem Initiativkomitee gegen die Auswüchse des Zweitwohnungsbaus.

Die Frau verkörpert das, was Zivilgesellschaften am Leben erhält. Doch die Juristin und ihre Familie haben einen schweren Stand im Oberengadin – wie viele andere Familien.

Die Preisigs lebten in Bever in einem kleinen Häuschen, wo ständig Leute durch die Fenster glotzten. Sie mussten raus, weil es verkauft wurde. Sie besichtigten in einem anderen Dorf ein Haus zur Miete. Ein Schild wies es zum Verkauf aus. Der Vermieter beruhigte, jetzt habe er ja Mieter. Er nahm das Schild ab. Und verkaufte das Haus ein halbes Jahr später. Wieder waren Preisigs gezwungen, Ausschau zu halten. Sie fanden in Samedan eine Dreieinhalbzimmerwohnung, siebzig Quadratmeter, vierzig Jahre alte Infrastruktur, 2000 Franken inklusive – und machen noch den Hauswart. Viereinhalb Jahre leben sie inzwischen dort, aber auch dieses Kapitel ist demnächst abgeschlossen. Die Besitzerin hat das Haus verkauft. Jetzt suchen sie wieder und haben eben erst eine Absage bekommen. Die Vermieterin einer Sechszimmerwohnung möchte lieber keine Kinder im Haus.

Der Fluch des schnellen Geldes

In diesem Tal sind Mutter und Vater zu Erwerbsarbeit gezwungen, wenn sie ihren Kindern eine halbwegs anständige Wohnung bieten möchten. Ein Lohn geht für die Miete drauf. Für eine moderne Vierzimmerwohnung überweist man nahezu 3000 Franken Miete. Wer eine solche Wohnung kaufen will, nimmt hohe Belastungen in Kauf. Beispielsweise in Bever, dem kleinen Dorf am Fusse des Albulas, bis zu 1,5 Millionen Franken, sagt ein Einheimischer. In St. Moritz kostet der Quadratmeter Wohnfläche an schönen Lagen inzwischen 35 000 Franken.

In der Weite des Hochtals wird es für die Ansässigen immer enger. Der wirtschaftliche Segen ist zugleich Fluch. Schuld ist der überbordende Zweitwohnungsbau, der das ökonomische Gleichgewicht aus dem Lot bringt und das soziale Gefüge schwächt: Nur etwa vierzig Prozent der Wohnungen sind das ganze Jahr bewohnt. Wer den Preisdruck nicht mehr aushält, wandert ganz ab oder zieht ins Unterengadin. Und pendelt zur Arbeit ins Oberengadin. Christoph Wiesler hat diesen Weg gewählt. Der gebürtige Stadtbasler hat beinahe zwanzig Jahre in St. Moritz gelebt. Ihm wurde in dieser Zeit zweimal die Wohnung gekündigt – einmal wegen Eigenbedarfs, das andere Mal, weil die Wohnung verkauft wurde. Trotzdem hat dem Städter das urbane St. Moritz immer gefallen. Wiesler, der Germanistik und Italianistik studierte und ein Jahr in Italien verbrachte, schätzt die Nähe zu Italien. Überhaupt fühlt sich der Basler im Grenzgebiet wohl. Und doch ist der Deutschlehrer an der Kaufmännischen Schule in Samedan jetzt ins Unterengadin gezogen. Seit Mai lebt er in Lavin. 200 EinwohnerInnen, Abwanderungsprobleme, überaltert. Die Gemeinde wirbt mit günstigem Bauland um ZuzügerInnen.

Christoph Wiesler hatte zunächst zusammen mit seiner Partnerin im Oberengadin eine kleine Eigentumswohnung gesucht – doch 800 000 bis eine Million Franken sind selbst für das Budget gut entlöhnter Fachkräfte zu viel. In Lavin lebt das Paar jetzt für den Preis einer kleinen Oberengadiner Eigentumswohnung in einem Fertighaus. Christoph Wiesler pendelt im Winter mit dem Zug – es sind vierzig Minuten von Haustür zu Haustür. «Die öffentlichen Verbindungen sind gut, bloss am späten Abend nicht.» Kinobesuch geht nur mit dem Auto. In Neu-Lavin, dem Quartier der Zugezogenen, fühlt sich der Lehrer wohl. Auch andere angrenzende Regionen spüren den Zuwanderungstrend.

Prallvolle Gemeindekassen, tiefe Steuern

Dabei liesse sich mit dem Bau von Erstwohnungen auch im Oberengadin Geld verdienen. Traummargen wie im Zweitwohnungsbau liegen allerdings nicht drin. Daher giert die Bau- und Immobilienbranche nach mehr Ferienwohnungen. Die Gemeinde S-Chanf, an der Grenze zum Unterengadin gelegen und bekannt wegen der Berlusconi-Schwiegermutter, die hier ein Haus besitzt, bot Bauunternehmern Boden an. Die Auflage: Wohnungen für Einheimische. Keinen der Unternehmer lockte es hinter dem Ofen hervor, schliesslich realisierte es ein S-Chanfer Privatmann. Alle Wohnungen seines Mehrfamilienhauses sind vermietet. Auch im Oberengadin gibt es in bescheidenem Umfang Genossenschaftsbauten mit günstigen Wohnungen, manche Gemeinden schaffen spezielle Bauzonen für Einheimische mit bezahlbaren Bodenpreisen und erlassen Vorschriften zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus. Ende November haben die SilserInnen an der Gemeindeversammlung einer 50:50-Vorschrift für Neubauten zugestimmt: Die Hälfte des Wohnraums muss also von Einheimischen genutzt werden. Aber das sind bloss Tropfen auf den heissen Stein.

Fett macht immer noch das Geschäft mit den Zweitwohnungen. Immobilien im Oberengadin sind eine sichere Bank, ihr Wert steigt ständig. Wer Schwarz- oder Graugeld anlegen möchte, ist hier gut bedient. Die Nachfrage ist auch aus diesem Grund hoch. Und sie könnte durch das noch von Bundesrat Merz eingefädelte Steuerabkommen mit Deutschland nochmals befeuert werden. Ein Teil des durch das Abkommen reingewaschenen deutschen Geldes könnte sich hier in wertvollen Beton verwandeln. Auch die Aufhebung des Eigenmietwertes würde die Nachfrage zusätzlich anheizen.

In den meisten Gemeinden sind die 2009 in einem Kreisgesetz eingeführten Kontingente ohnehin schon auf Jahre hinaus vergeben. Im Oberengadin sind die Bau- und die Immobilienbranche doppelt so stark wie im schweizerischen Durchschnitt. Auch die Gemeinden profitieren vom schnellen Geld. Anschlussgebühren, Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern spülen Millionen in die Kassen. St. Moritz, das wirtschaftliche Zentrum des Tals, weist ein Eigenkapital von deutlich über hundert Millionen Franken aus. Gerade hat das Stimmvolk den Bau eines 65 Millionen Franken teuren Hallenbades mit Sportzentrum beschlossen. Das vierzigjährige alte Bad des Architekten Robert Obrist fällt der Abrissbirne zum Opfer.

Strassennetz, Abwasserreinigung – die ganze Infrastruktur ist auf die Spitzen im Sommer und im Winter ausgelegt – den Rest des Jahres verlieren sich die Menschen in den aufgeblasenen Agglomerationen um St. Moritz, Celerina, Samedan und Pontresina. Das schnelle Geld aus dem Zweitwohnungsbau hat Bauunternehmer, Treuhänderinnen, Handwerker, Haus- und Bodenbesitzerinnen reich gemacht, es zieht Banken, Versicherungen und Immobiliendealer an, es schafft Arbeitsplätze. Und es hält die Steuern tief. Das ist die wohlige Seite dieser Überdosis. Aber das schnelle Geld macht abhängig. Sind Zweitwohnungen einmal gebaut, bringen sie der Region kaum noch Wertschöpfung, die hohen Infrastrukturkosten bleiben. Der Gedanke an Entzug macht Angst: Sollte der Boom einbrechen – womit dann die überdimensionierte Infrastruktur unterhalten und das subtropische Steuerklima pflegen?

Gesundschrumpfen!

Robert Obrist ist ein kantiger Mann, er spricht eine klare Sprache. Und er steckt voller Widersprüche, die seine Unabhängigkeit markieren: Der Architekt ist GSoA-Mitglied und baute Militäranlagen, er ist Atheist und baute eine Kirche, er ist gegen den wild wuchernden Zweitwohnungsbau und verdiente sein Geld einst auch mit dem Bau von Zweitwohnungen. Er weiss, dass die Geschichte nicht so einfach ist, wie er sie im Gespräch holzschnittartig herausarbeitet. «Viel Geld, wenig Geist», sagt er über St. Moritz. Oder: «Die Architekten hier sind politische Eunuchen, und die Hoteliers halten sich ganz aus der Politik heraus.» Er weiss auch, dass Gesetze keine Wundermittel sind. «Jeder Hag hat ein Loch, damit müssen wir leben.» Ein politischer Eunuch ist Obrist gewiss nicht. Bis vor einem halben Jahr sass er im Kreisrat, dem regionalen Parlament, als Vertreter der Freien Liste. Er hat viele Regional- und Ortsplanungen gemacht, sein Büro hat manchen Architekturwettbewerb gewonnen. Er versteht etwas vom Geschäft.

Den Aargauer Obrist verschlug es 1963 ins Oberengadin. Damals kam auch ein Unterländer noch relativ einfach ins Geschäft, zeitweise zählte sein Büro nahezu dreissig Angestellte, jetzt ist der Unruheständler ein gemachter Mann. Vor vierzig Jahren hat er das Terrassenhaus in Sichtbeton gebaut, in dem wir das Gespräch führen – für 2,5 Millionen Franken. Wohnungen und sein auf zwei Etagen angelegtes Architekturbüro sind darin untergebracht. Er könnte die Liegenschaft teuer verkaufen. Aber er vermietet die Wohnungen an normale Menschen zu bezahlbaren Mieten – eine Coiffeuse wohnt hier, aber auch ein Architekt. Obrist sitzt, umgeben von afrikanischen Skulpturen, moderner Malerei und Büchern in seinem grosszügigen Büro mit Blick auf den Lej da San Murezzan. Und sagt: «Das Baugewerbe im Engadin muss gesundschrumpfen! Und es wird auch danach ein gutes Auskommen haben.» Hotelzonen müssten ausgeschieden werden, um die Hotellerie und eine nachhaltige Wertschöpfung zu stärken und damit die Umwandlung von noch mehr Hotelgebäuden in Zweitwohnsitze zu unterbinden. Obrist fordert für das Oberengadin eine regionale Fachkommission für Planungs- und Baufragen, wie sie grosse Gemeinden und Städte kennen. Das würde Fehlentwicklungen entgegenwirken. Und noch etwas: Elf Gemeinden, elf zum Teil enorm differierende Baugesetze – auch hier fordert der Architekt eine Vereinheitlichung. Die Beschneidung der Gemeindeautonomie ist ein heikles Thema, hier oben ist sie eine heilige Kuh.

Ein altersradikaler Bergmarxist?

Aber vielleicht sperren die OberengadinerInnen ihre heilige Kuh doch irgendwann auf eine eingezäunte Wiese, ehe sie zu viel Schaden anrichtet. Denn der überhitzte Immobilienmarkt setzt die lokale Bevölkerung unter Stress. Die Bodenpreise sind extraterrestrisch, die Mieten explodieren, die Lebenskosten steigen – Verhältnisse wie in Zürich oder Genf, aber mit Bündner Löhnen. Selbst der St. Moritzer Kurdirektor Hanspeter Danuser, gewiss kein Umstürzler, fürchtet soziale Konflikte. Nicht gut fürs Image. Danuser schwebt etwas vor, was im kanadischen Whistler Mountain längst funktioniert: Dort dürfen Zweitwohnungen im Sommer und Winter jeweils einen Monat von den Besitzern genutzt werden, den Rest der Zeit müssen sie vermietet werden. Danuser schimpften im Tal deswegen viele einen «altersradikalen Bergmarxisten». Lange davor, nämlich 2005, war den OberengadinerInnen das erste Mal richtig der Kragen geplatzt. Stillschweigend, nämlich an der Urne. Die BerglerInnen stimmten gegen den heftigen Widerstand der bürgerlichen Parteien von FDP, BDP und CVP und aller Gemeindepräsidenten mit über siebzig Prozent einer regionalen Kontingentierungsinitiative zu. Es war eine schallende Ohrfeige für die machtverwöhnten Anwälte, Ingenieure und Bauunternehmer, die während der Hochjagd auf den Berghütten Päckchen schnüren und Absprachen treffen. Jagdhüttenpolitik.

Vorangetrieben hatte die Initiative der SP-Politiker und Ende November abgewählte Gemeindepräsident von S-Chanf, Romedi Arquint. 2007 doppelten die StimmbürgerInnen nach: Sie wählten bei den ersten Wahlen in das neu konzipierte Regionalparlament alle KandidatInnen der Glista Libra. «Wir hätten auch Tote oder Kinder auf die Liste setzen können, sie wären gewählt worden», sagt Robert Obrist. Für eine Mehrheit reichte es dennoch nicht, weil alle Gemeindepräsidenten von Amtes wegen im 33-köpfigen Parlament sitzen. So haben die Bürgerlichen doch noch das Sagen.

Unterstützt wird der Kampf gegen die Auswüchse des Zweitwohnungsbaus auch vom Forum Engadin, einer politisch neutralen Vereinigung, der auch viele FerienhausbesitzerInnen angehören, darunter Edgar Oehler oder die Ringiers. Freilich nehmen die meisten Oberengadiner PolitikerInnen dem Forum dieses Engagement übel – und haben den Austritt gegeben.

Das Loch im Hag

Das Kontingentierungsgesetz trat 2009 in Kraft – ein Wermutstropfen vergällt allerdings die Freude. Das Establishment hat doch noch eine dehnbare Ausnahmeregelung durchgedrückt. Der Artikel 7, Absatz 2, erlaubt den Gemeinden, «im Rahmen von projektbezogenen Nutzungsplanungen im überwiegenden öffentlichen und volkswirtschaftlichen Interesse liegende Bauvorhaben teilweise oder ganz von der Kontingentierung zu befreien». In Samedan wollte die Gemeinde dieses Schlupfloch bereits nutzen und 3500 Quadratmeter Zweitwohnungsfläche an zwei laufende Hotelprojekte kontingentfrei bewilligen – Druck aus der Bevölkerung und der Glista Libra verhinderten es.

Jetzt dürfen im Oberengadin bloss noch hundert Ferienwohnungen pro Jahr gebaut werden. Zuvor stampften die Baugeschäfte jährlich vierhundert aus dem Boden. Es ist ein erster Schritt, nicht die Lösung. Kurzfristig hat die Verknappung des Angebots die Preise nochmals hochgetrieben und erhöht den Druck auf die sogenannten altrechtlichen Wohngebäude, also all jene Objekte, die vor den nutzungsrechtlichen Einschränkungen entstanden sind, und das ist der Grossteil der Wohnungen. Die Glista Libra sammelt daher bereits für eine neue Initiative Unterschriften. Der Vorstoss verlangt, es solle sichergestellt werden, dass nach erheblichen Umbauten und Sanierungen die Hälfte der Wohnfläche als Erstwohnungen dient. Spätestens im nächsten Februar sollen die vierhundert Unterschriften zusammen sein. Das wird kein Problem. Aber anders als bei der ersten Initiative, die neue Ferienwohnungen betraf, sehen nun einheimische HausbesitzerInnen ihre Eigentumsfreiheit in Gefahr. Das Establishment inszeniert bereits erste Störmanöver. Zunächst behauptete das Kreisamt, die Initiative müsse die Bedingungen des kantonalen Initiativrechts erfüllen. Der Gemeindevorstand von Samedan behauptete, sollte die Initiative zustande kommen, habe das Regionalparlament darüber zu bestimmen, nicht das Volk. Denn dort stellt die Baulobby die Mehrheit. Es sind Behauptungen wider besseres Wissen. Der politische Prozess ist erst angelaufen, die Auseinandersetzung wird hart. Die Baulobby wird ihr ganzes Gewicht in die Waagschale werfen, um ihre Goldgrube zu schützen. Würde die Initiative angenommen, wäre das keine Ohrfeige für die Mächtigen, es wäre ein Kinnhaken – und ein Sieg der Vernunft.

Das Ende der Hotellerie

Die Wut unter Einheimischen gegen ihre Vertreibung aus den Dorfzentren spürt auch Nicola Caduff. Selbst langjährige Feriengäste fühlten sich unbehaglich. «St. Moritz hat seine Seele verkauft», sagt der 23-Jährige. Er hat eine KV-Lehre in einem Tourismusbüro absolviert und studiert derzeit in Chur an der Hochschule für Wirtschaft und Technik. Nach dem Studium könnte er als Manager ein Hotel führen, wenn es denn die Hotellerie noch lange gibt. Sie hat St. Moritz gross gemacht, jetzt droht der Zweitwohnungsirrsinn ihre Fundamente zu zerstören. Hotels wechseln im mondänen Kurort auch schon mal für fünfzig bis sechzig Millionen Franken die Hand und beherbergen dann Zweitwohnungen. Wer kann da widerstehen?

Caduff ist ein Kind von St. Moritz. Er kennt jeden Winkel des Dorfes. Allein im Umfeld des Schulhausplatzes finden sich zwei abgehalfterte Hotels, mächtige Gebäude, die die Strassen in Schatten tauchen. Da ist das «Albana», wo Caduff als Bub seine Manieren an einem Benimmkurs schliff. Jetzt hat sich im Parterre die Credit Suisse eingenistet, darüber liegen Eigentumswohnungen. Angrenzend das «Parkhaus», ebenfalls ein mächtiger Bau. Ein schmiedeeisernes Tor schützt den Eingang zu den Eigentumswohnungen, die Adresse: «The Murezzan 4», dann eine Boutique, daneben eine Galerie. Eine neue Erscheinung sind auch die Immobilienangebote hinter Glasfenstern. «Dort unten war ein Platz, auf dem sich die Jungen noch vor wenigen Jahren vor dem Ausgang trafen», sagt Caduff. Heute ist er zugebaut – Edelboutiquen hinter Glasfronten. Und die Hotelbars, in denen sich die Einheimischen treffen, sind inzwischen rar. Die Führung durch das Dorfzentrum ist ein Gang durch einen ausgestorbenen Ort. Bloss Handwerker und portugiesische Strassenarbeiter, die Schnee wegräumen, zwei junge Deutsche an der Bushaltestelle, einige ältere Frauen – viel mehr Menschen sind da nicht. Und dann führt Caduff einige Meter den Hang hinunter und zeigt hoch zum ehemaligen Hotel Belveder, der Prachtbau heisst heute Residenz Belveder – bis auf den letzten Quadratmeter Eigentumswohnungen.

Der wilde Geldstrom spült die Einheimischen gewissermassen aus dem Ort, zerstört die alte Dorfkultur und verwandelt St. Moritz bald für immer in eine gereinigte Sonderzone der Superreichen, die beiläufig 6500 Franken für ein Weihnachtsessen ausgeben. Das Gebäude, in dem sich das Kino befindet – eben verkauft. Auch dort werden im Parterre wohl bald Boutiquen einziehen und darüber Zweitwohnungen. Rendite um jeden Preis.

Caduff ist Jungsozialist, sitzt im Regionalparlament und denkt an die Zukunft. Ihm reichen defensive Übungen wie die Einschränkungen des Zweitwohnungsbaus nicht. «Wir brauchen eine Gesamtsicht, wir müssen wissen, was wir mit diesem Tal wollen, wir müssen den Genossenschaftsbau fördern und den Spekulanten Wohnraum entziehen.» Er will sich nicht widerstandslos die Heimat entreissen lassen. Aber so kämpferisch Caduff jetzt tönt, streift ihn dann doch der Realitätssinn des Berglers: «Ich liebe das Oberengadin, ich bleibe, bis ich mein Studium beendet habe, und ich bleibe länger, wenn mir das Tal eine Perspektive bietet. Sonst muss halt auch ich mit Wehmut dem Engadin den Rücken kehren.»